Vendre en viager : bouquet non imposé, rente taxée sur 30 % après 69 ans, exemple chiffré à Pau, précautions et garanties avant de signer l'acte.
La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier en échange d'un capital versé le jour de la signature (le bouquet) et d'une rente versée à vie au vendeur. Dans la formule la plus courante, le viager occupé, le vendeur continue d'habiter son logement jusqu'à son décès. Pour le vendeur, souvent retraité, c'est un moyen de transformer un patrimoine immobilier en revenus réguliers sans déménager, avec une fiscalité allégée : la rente n'est imposée que sur une fraction de son montant, limitée à 30 % lorsque le vendeur a plus de 69 ans au premier versement, et le bouquet n'est pas imposé. La contrepartie est réelle : le prix final dépend de la durée de vie du vendeur, et la vente repose sur un aléa que la loi impose de respecter.
Le viager est une vente immobilière dont le prix est payé pour l'essentiel sous forme de rente viagère, c'est-à-dire versée jusqu'au décès du vendeur. Le vendeur est appelé crédirentier, l'acheteur débirentier. Le paiement se décompose généralement en deux parties : le bouquet, somme versée comptant chez le notaire le jour de la vente, et la rente, versée ensuite chaque mois ou chaque trimestre. Le bouquet est facultatif et son montant se négocie librement.
Le contrat repose sur un aléa : ni le vendeur ni l'acheteur ne connaissent à l'avance le coût total de l'opération, puisqu'il dépend de la date du décès du vendeur. Cet aléa est une condition de validité de la vente. Le ministère de l'Économie rappelle ainsi qu'une vente en viager peut être annulée lorsque le vendeur, déjà malade au moment de la signature, décède dans les vingt jours qui suivent : l'acheteur ne doit pas avoir contracté en sachant le décès imminent.
Dans le viager occupé, de loin le plus fréquent, le vendeur conserve le droit d'occuper son logement jusqu'à son décès, le plus souvent sous la forme d'un droit d'usage et d'habitation, parfois d'un usufruit. Le prix de vente est alors diminué de la valeur de ce droit d'occupation : l'acheteur paie moins cher, puisqu'il ne pourra ni habiter ni louer le bien tant que le vendeur y vit. Ce mécanisme s'apparente au démembrement de propriété, décrit dans notre article sur le démembrement de propriété.
Dans le viager libre, l'acheteur dispose du bien dès la signature : il peut l'occuper ou le mettre en location. Le prix est donc plus élevé, sans décote d'occupation. Cette formule reste minoritaire ; elle concerne surtout des biens que le vendeur n'occupe plus, comme un ancien logement locatif ou une résidence secondaire.
La répartition des charges est fixée dans l'acte notarié. En viager occupé, le vendeur qui reste dans les lieux assume en général l'entretien courant et les taxes liées à l'occupation, tandis que les grosses réparations incombent à l'acheteur. En viager libre, l'acheteur supporte l'ensemble des charges du bien.
Le point de départ est la valeur vénale du bien, c'est-à-dire son prix sur le marché. À Pau, au 1er août 2026, les prix moyens constatés s'établissent autour de 2 296 €/m² pour un appartement et 2 855 €/m² pour une maison (source : MeilleursAgents). En viager occupé, on déduit de cette valeur celle du droit d'occupation, qui dépend de l'âge du vendeur : plus il est jeune, plus son espérance de vie statistique est longue et plus la décote est forte. Le solde, appelé valeur de la nue-propriété disponible, est ensuite réparti entre bouquet et rente.
La conversion du capital en rente s'appuie sur des barèmes viagers utilisés par les notaires et les professionnels du viager, construits à partir des tables d'espérance de vie de l'INSEE et d'un taux de rendement. Plusieurs paramètres font varier le résultat : l'âge et le sexe du vendeur, la présence d'un couple (la rente est alors généralement réversible et versée jusqu'au second décès), le montant du bouquet choisi et le caractère occupé ou libre de la vente. Une clause d'indexation annuelle de la rente est habituellement prévue dans l'acte pour préserver le pouvoir d'achat du vendeur.
Non. Le bouquet n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu, comme le rappelle le ministère de l'Économie. Par ailleurs, si le bien vendu est la résidence principale du vendeur au jour de la cession, la plus-value réalisée est totalement exonérée, ce qui est le cas le plus fréquent en viager occupé. Pour un autre bien (résidence secondaire, logement locatif), la plus-value est imposable selon le régime de droit commun, avec une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans — un point détaillé dans notre article sur la plus-value de la résidence secondaire.
La rente viagère issue d'une vente en viager est une rente dite « à titre onéreux ». Elle n'est imposée que sur une fraction de son montant, fixée une fois pour toutes selon l'âge du vendeur au premier versement, en application de l'article 158, 6 du Code général des impôts : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % au-delà de 69 ans. Un vendeur de 75 ans n'ajoute donc à son revenu imposable que 30 % de la rente perçue ; cette fraction imposable supporte l'impôt sur le revenu au barème ainsi que les prélèvements sociaux.
L'acheteur paie les frais d'acquisition (droits de mutation et émoluments du notaire) calculés sur la valeur du bien, comme pour une vente classique. Les rentes qu'il verse ne sont pas déductibles de ses revenus. En contrepartie, il acquiert un bien sans recourir au crédit bancaire.
Supposons une Paloise de 75 ans, propriétaire d'une maison de 110 m² près du quartier Trespoey, estimée 300 000 € — un ordre de grandeur cohérent avec le prix moyen des maisons à Pau (2 855 €/m² au 1er août 2026 selon MeilleursAgents). Elle la vend en viager occupé avec un bouquet de 60 000 € et une rente hypothétique de 800 € par mois, fixée après déduction de la valeur de son droit d'occupation.
Le jour de la vente, elle encaisse 60 000 € nets d'impôt sur le revenu : le bouquet n'est pas imposé et, s'agissant de sa résidence principale, la plus-value est exonérée. Elle perçoit ensuite 9 600 € de rente par an. Ayant plus de 69 ans au premier versement, seuls 30 % de cette somme, soit 2 880 € par an, s'ajoutent à son revenu imposable — c'est cette fraction qui supporte l'impôt et les prélèvements sociaux. Elle reste chez elle, continue de percevoir sa retraite et complète ses revenus sans toucher à son épargne financière. Ses héritiers, en revanche, ne retrouveront pas la maison dans la succession : le viager est aussi un choix de transmission, à replacer dans une réflexion globale sur la transmission de son patrimoine.
Côté vendeur, l'essentiel est de sécuriser le paiement de la rente dans la durée. L'acte notarié prévoit classiquement des garanties : une clause résolutoire permettant de reprendre le bien en cas d'impayés, le privilège du vendeur inscrit sur le bien, et une clause d'indexation de la rente. Il faut aussi calibrer le couple bouquet-rente selon ses besoins : un bouquet élevé procure un capital immédiat, une rente élevée protège mieux contre le risque de longévité — une question qui rejoint la préparation des revenus futurs, traitée sur notre page retraite et PER.
Côté acheteur, le viager est un investissement immobilier de long terme dont la rentabilité dépend d'un aléa réel. Avant de signer, plusieurs vérifications s'imposent :
Pour le vendeur comme pour l'acheteur, le viager n'est jamais un geste anodin : il engage le patrimoine familial, la protection du conjoint et l'équilibre des revenus au grand âge. Il mérite d'être comparé aux alternatives — vente classique suivie d'un placement, vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, ou encore investissement immobilier indirect décrit sur notre page SCPI et immobilier — et d'être articulé avec la protection des proches, abordée sur la page protéger ses proches.
Le contexte démographique s'y prête : au recensement de 2023, les personnes de 65 ans ou plus représentaient 25,3 % de la population des Pyrénées-Atlantiques (source : INSEE), soit une part supérieure à la moyenne nationale. Beaucoup de retraités béarnais sont propriétaires d'une maison dont la valeur constitue l'essentiel de leur patrimoine ; le viager occupé permet d'en tirer un revenu sans quitter son quartier, à Pau comme à Billère, Lons, Lescar ou Jurançon.
La clause résolutoire insérée dans l'acte permet au vendeur, après mise en demeure restée sans effet, de faire constater la résolution de la vente : il reprend son bien tout en conservant, selon ce que prévoit l'acte, tout ou partie des sommes déjà perçues. Le privilège du vendeur, inscrit au service de la publicité foncière, garantit par ailleurs sa créance sur le bien.
Oui. Si le débirentier décède avant le crédirentier, l'obligation de payer la rente se transmet à ses héritiers, qui doivent poursuivre les versements ou revendre le viager.
Vendre en viager permet de transformer un logement en revenus à vie : un bouquet non imposé, une rente imposée sur 30 % seulement de son montant après 69 ans, une plus-value exonérée lorsqu'il s'agit de la résidence principale, et le droit de rester chez soi en viager occupé. L'opération exige en contrepartie une évaluation rigoureuse du bien, des barèmes de rente transparents et des garanties solides dans l'acte. Avant de vous engager, dans un sens comme dans l'autre, prenez le temps de confronter le viager aux autres solutions patrimoniales avec un professionnel : un conseiller en gestion de patrimoine à Pau peut vous aider à vérifier les chiffres et à replacer ce choix dans votre situation d'ensemble, comme le fait notre cabinet à Pau.