Amortissement LMNP contre déficit foncier : comparatif fiscal complet entre location meublée et location nue pour choisir le bon régime selon votre situation.
À loyer équivalent, la location meublée au régime LMNP réel est presque toujours plus efficace fiscalement que la location nue : l'amortissement du bien et du mobilier neutralise l'essentiel des loyers imposables pendant de longues années. La location nue garde ses atouts : gestion plus simple, baux plus longs, et le déficit foncier quand il y a des travaux importants à imputer.
Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel déduit ses charges et amortit comptablement le bien, les travaux et le mobilier. Résultat : un revenu locatif faiblement imposé, voire pas du tout, pendant dix à quinze ans, sans créer de déficit artificiel. La contrepartie : une gestion locative plus active et une comptabilité à tenir, généralement confiée à un expert-comptable pour quelques centaines d'euros par an.
La location nue impose les loyers au barème après déduction des charges réelles ou d'un abattement forfaitaire de 30 % au micro-foncier. Son arme fiscale : le déficit foncier, qui permet d'imputer jusqu'à 10 700 euros de travaux par an sur le revenu global. Idéal pour l'ancien à rénover. Notre page SCPI et immobilier à Pau compare l'ensemble des stratégies immobilières.
Bien récent sans travaux et tranche d'imposition élevée : le meublé au réel s'impose. Gros travaux à financer et revenus fonciers existants : le nu avec déficit foncier prend l'avantage. Le marché locatif local compte aussi : à Pau, la demande étudiante nourrit le meublé, les familles privilégient le nu.
Oui, en équipant le logement et en changeant de bail à la relocation. Le point de bascule fiscal se calcule avant de se lancer.
Rarement au-delà de quelques milliers d'euros de loyers : le réel avec amortissement est presque toujours plus favorable.
Meublé pour l'amortissement, nu pour la simplicité et le déficit foncier : le bon régime dépend du bien, des travaux et de votre fiscalité. Pour trancher sur votre projet, faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine à Pau : premier rendez-vous d'échange offert.