Micro-BIC à 30 % ou 50 %, régime réel et amortissements, plus-value durcie : la fiscalité 2026 de la location saisonnière, avec un exemple chiffré à Pau.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, applicable aux revenus perçus à compter de 2025 et donc déclarés en 2026, la fiscalité du meublé de tourisme s'est nettement durcie au micro-BIC : un logement non classé ne bénéficie plus que d'un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles ; un meublé classé conserve un abattement de 50 %, avec un plafond de 77 700 €. Le régime réel, qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien, devient donc encore plus souvent gagnant. En contrepartie, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. S'ajoutent les prélèvements sociaux de 18,6 %, la cotisation foncière des entreprises et la taxe de séjour — et, selon les communes, des obligations d'enregistrement.
Le micro-BIC reste le régime par défaut sous les plafonds de recettes, avec une simplicité maximale : vous déclarez les loyers bruts, l'administration applique l'abattement.
Concrètement, 70 % des recettes d'un meublé non classé sont désormais imposables, à votre tranche marginale d'imposition, plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Le classement du logement, démarche peu coûteuse, redevient un vrai levier fiscal.
Au réel, vous déduisez l'intégralité des charges — intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de plateforme, taxe foncière — et vous amortissez comptablement le bâti et le mobilier. Résultat fréquent : un résultat imposable proche de zéro pendant de nombreuses années, là où le micro-BIC non classé taxe 70 % des recettes. La contrepartie est une comptabilité à tenir et une liasse fiscale à déposer, généralement confiées à un expert-comptable.
Le match complet entre les régimes est détaillé dans nos articles location meublée ou location nue : le match fiscal et LMNP à Pau.
C'était le grand avantage historique du LMNP : les amortissements déduits pendant la détention n'étaient pas repris au moment de la vente. La loi de finances pour 2025 a changé la donne : pour les cessions intervenues depuis février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable, ce qui augmente d'autant la base taxable — au taux de 19 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Le mécanisme général est expliqué dans notre article sur la plus-value immobilière.
Le réel reste malgré tout très attractif : l'économie d'impôt annuelle pendant la détention l'emporte généralement sur le surcroît de plus-value, surtout à horizon long.
La location saisonnière supporte la cotisation foncière des entreprises, la taxe de séjour collectée pour la commune — souvent directement par les plateformes — et, au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, des cotisations sociales si l'activité devient professionnelle. Les plateformes transmettent par ailleurs automatiquement vos revenus à l'administration fiscale : l'écart entre revenus déclarés et revenus perçus se repère désormais en quelques clics.
Côté réglementation locale, de nombreuses communes imposent une déclaration en mairie, un numéro d'enregistrement, voire une autorisation de changement d'usage avec compensation dans les zones les plus tendues. Avant d'investir, vérifiez les règles applicables — notre article sur l'investissement locatif à Pau intègre cette dimension locale.
Un studio proche du château de Pau génère 13 200 € de recettes annuelles en location courte durée. Non classé, au micro-BIC : 9 240 € imposables (70 % des recettes) ; pour un propriétaire dans la tranche à 30 %, l'addition atteint environ 4 490 € entre impôt et prélèvements sociaux. Après classement du meublé : 6 600 € imposables, soit environ 3 210 € de prélèvements — près de 1 300 € économisés chaque année pour une simple démarche de classement. Au régime réel, avec 60 000 € de bâti amortissable, les intérêts d'emprunt et les charges, le résultat imposable tombe à zéro pendant plusieurs années : l'économie annuelle dépasse 4 000 € par rapport au micro non classé, à mettre en regard de la reprise d'amortissements à la revente et des honoraires comptables.
Si vous restez au micro-BIC, presque toujours : le classement fait passer l'abattement de 30 % à 50 % et relève le plafond de recettes de 15 000 € à 77 700 €. La démarche, valable cinq ans, coûte quelques centaines d'euros et ouvre parfois droit à des exonérations locales supplémentaires.
Oui. Le régime réel et ses amortissements restent pleinement en vigueur ; ce qui a changé, c'est leur réintégration dans le calcul de la plus-value lors de la vente. L'arbitrage micro ou réel se fait désormais en intégrant l'horizon de détention et le projet de sortie.
Oui : les plateformes de location ont l'obligation de transmettre chaque année à l'administration fiscale le détail des revenus versés à leurs utilisateurs. Les montants apparaissent d'ailleurs dans votre espace en ligne : toute discordance avec votre déclaration déclenche facilement une demande d'explication.
Abattement réduit à 30 % pour les meublés non classés, plafond abaissé à 15 000 €, réel souvent incontournable, amortissements repris dans la plus-value : la location saisonnière reste rentable à Pau, mais elle se pilote désormais comme une vraie activité, régime fiscal et stratégie de sortie compris. Pour comparer micro et réel sur vos chiffres et intégrer ce bien dans votre stratégie d'ensemble — voir notre page optimisation fiscale à Pau —, un conseiller en gestion de patrimoine à Pau vous accompagne : premier rendez-vous d'échange offert.