Le démembrement de propriété à Pau : usufruit, nue-propriété, donation et SCPI démembrées. Réduire les droits de transmission et optimiser sa fiscalité.
Le démembrement consiste à séparer la propriété d'un bien en deux droits : l'usufruit (utiliser le bien et en percevoir les revenus) et la nue-propriété (en être propriétaire sans en avoir la jouissance). Cette technique est très utilisée à Pau pour transmettre un patrimoine en réduisant les droits, préparer sa succession et optimiser sa fiscalité.
L'usufruitier peut habiter le bien ou en encaisser les loyers ; le nu-propriétaire détient le bien mais n'en a pas la jouissance. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans droits supplémentaires à payer.
En donnant la nue-propriété de son vivant tout en conservant l'usufruit, on transmet à ses enfants avec une fiscalité réduite : les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, plus faible que celle de la pleine propriété. À terme, la reconstitution de la pleine propriété se fait sans imposition.
On peut aussi acheter la nue-propriété de parts de SCPI : vous les acquérez avec une décote, vous ne percevez pas de revenus (donc aucune fiscalité supplémentaire) pendant la durée du démembrement, et vous récupérez la pleine propriété et les loyers à son terme. Une stratégie efficace pour un contribuable fortement imposé à Pau.
La répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier et d'un barème fiscal. Un montage mal calibré peut être requalifié. L'accompagnement d'un conseiller et d'un notaire est indispensable.
En principe, l'usufruitier assume l'entretien courant et la taxe foncière, le nu-propriétaire les gros travaux. La convention peut aménager cette répartition.
Il prend fin au terme prévu ou au décès de l'usufruitier. Une cession en cours de route nécessite l'accord des deux parties.
Le démembrement est l'un des outils les plus puissants pour transmettre et optimiser son patrimoine. Pour savoir s'il est adapté à votre situation, faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine à Pau : premier rendez-vous d'échange offert.